2月10日，绿地控股(600606,股吧)与中远海运开启战略合作，将在航运物流产业、物流地产开发、金融产业等领域开展全面合作，由此进军物流地产。在此之前，万科、华夏幸福(600340,股吧)等标杆房企也凭借自身开发优势，积极进入物流地产市场，加快转型、拓宽盈利渠道。

　　房企寻找新的利润增长点

　　1、物流地产投资回报率高

　　物流地产属于长期持有运营的开发模式，由于租赁期相对较长，受市场波动小，其收入缓慢而稳定。同时，严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的投资回报，净租赁回报率约为5%-6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。

　　据CBRE统计， 2016年一线城市的仓库租金涨幅在2.5%-8.7%之间，但由于供需失衡，各城市表现持续分化。未来一线城市普遍存在的供不应求，未来租金将持续上涨，二线城市由于去化压力租金增速或将放缓，存有一定租金下行压力。

　　2、房企寻找多元化突破口

　　房企通过多元化业务获得较高的投资回报收益，物流地产逐渐成为企业新的业务增长点与未来突破口。

　　以万科为例，万科是较早进入物流地产的房企之一，15年与黑石合作成立物流公司，管理上借鉴普洛斯，凭借资本轻资产运作物流项目。经过一年多的经营，其物流产业发展迅速，2016年，万科新增物流地产项目11个，按其权益计算新增建面约63.8万方。

　　发展空间大，行业竞争加剧

　　1、现状：现代物流设施供不应求，发展潜力大

　　我国物流园区主要分布在长江中游和东南部沿海传统发达地区，北部、西南部和黄河中游近年来展现出了较大的潜力，随着经济逐步发展，近年物流园区数量增长迅猛。虽然物流园区遍地开花，但随着物流体系的升级和客户需求的进步，现代物流设施市场呈现供不应求的态势。

　　数据显示，2015年我国人均仓储面积为0.52平方米，是美国水平十四分之一。市场总供给量为6.8亿平方米，其中6%是现代化物流设施，约为0.43亿平方米，物流设施水平与发达国家差距较大。预计未来15年内，中国的物流仓储面积将达到24亿平方米，其中现代化物流设施的市场规模将超过2.5万亿美元，发展潜力较大。

　　2、趋势：标杆房企进驻，加大市场竞争格局

　　基于高额回报与巨大的市场空间，各路房企纷纷进驻物流市场，从早期的万科、平安，到近期的绿地，企业或通过跨界合作达成资源互补，或多元投资分散风险，试图在这万亿蓝海中分一杯羹。从进驻方式上来看，目前主要有以下四种：

　　虽然各开发商摩拳擦掌跃跃欲试，但是我国物流市场在竞争格局上高度分散，普洛斯一枝独秀，占据市场份额的半壁江山，第二梯队企业在规模上与普洛斯差距较大。同时，京东等电商在物流产业持续加码，民营快递五虎齐上市，快递企业加大物流地产市场投资。近年来物流地产参与者不断增加，竞争进一步加剧，想要出头难上加难。

　　物流地产发展潜力较大，但其依旧存有一定困难与风险，一二线城市工业用地指标逐年下降，拿地瓶颈犹存，加之物流地产投资规模大，依赖增值服务，考验房企的专业能力与风险承受能力。总而言之，在物流地产上，需要开发商的持续投入与刻苦经营，放长线才能钓大鱼。