核心提示： 彭菲力判断，将租金回报加上物业升值回报，嘉民的投资回报率预期将达到12%左右。他很看好工业地产的升值，他认为在未来5-10年工业地产市场增长非常强劲。

　　2009年，1.5亿美元；2012年，10亿美元；2013年，15亿美元；未来的两到三年，预计30亿美元……嘉民集团大中华区的董事总经理，澳大利亚人彭菲力（Philip Pearce）在上海嘉里中心的办公室，高兴地讲起嘉民中国物流基金从成立之初到今天再到未来的扩张节奏。

　　此时，嘉民集团和加拿大养老基金刚刚宣布，向嘉民中国物流基金合计增加5亿美元的股本投资，使嘉民中国物流基金的总股本投资达到15亿美元。

　　嘉民中国物流基金成立于2009年，专门投资于中国内地的物流地产。简言之，它买入一二线城市的仓库，管理、出租以获得租金和物业升值作为回报。基金由嘉民集团（一家在澳大利亚上市的综合工业地产集团，专门持有、开发和管理工业物业，在北美、欧洲和香港都有业务）和加拿大养老金计划投资委员会（以下简称“加拿大养老基金”）共同出资，两方分别占20%和80%的股份。

　　嘉民集团值得一提的是，与大多数私募基金不同，嘉民中国物流基金在成立之初，就没有规定期限。但是嘉民集团和加拿大养老基金约定，每隔五年审议一次，决定基金是否继续运行五年。如今五年时限将至，双方又决定追加投资，这足以说明双方对过往数年业绩的态度。

　　彭菲力介绍，嘉民中国物流基金成立以来，股权结构一直没有改变过。嘉民集团作为嘉民中国物流基金的管理者，“20%的股权一定不会被稀释。”至于会不会引进其他的投资人，取决于加拿大养老基金是否转让其持有的股权。

　　对于嘉民的商业模式，专注物流行业的钟鼎创投合伙人董中浪颇为认同：“这种基金关键看钱是从哪里来的。如果出资人是需要稳定回报的社保基金、退休基金，这种模式是可以得到长久回报的。”他认为这正是国外的退休基金青睐商业地产和物流地产的原因。

　　偏爱物流地产

　　嘉民中国物流基金在中国专心于开发和收购物流仓储中心。它主要是买地自建仓库，也会适当收购其他仓库，再将仓库出租给客户，获得租金回报。嘉民基金声称，截至2013年6月30日，在上海、北京、天津、昆山、成都、苏州及嘉兴等7个市场投资了17个物流项目，出租率达98.2%。

　　目前为止，嘉民拥有的仓库中，主要是高端仓储。嘉民已完工的仓库，超过70%是定制的，在建的项目中约70%是定制的。嘉民在境外的仓库，绝大部分都是定制的。国外的商业环境比较稳定，嘉民的客户提前两三年就告知需要多大的仓库，嘉民再按需定制。在嘉民基金看来，目前中国市场内大多以标准仓库为主，但未来，中国仓库定制的比例会提高。

　　彭菲力表现出对中国物流地产极大的信心。他表示，“物流地产租金回报比商业和住宅地产回报高”。目前上海地区物流地产的租金回报率为6%-7%，其他风险相对较高地区，如武汉、成都、西安等地的租金回报率达到8%-9%。租金回报率，指的是租金除以持有物业的市值（而非买入物业时的实际成本）。

　　嘉民基金内部人士预计，租金每年会有6%左右的上涨。“租金上涨会带来整个物业价值的升值。如果大家普遍接受的租金回报是10%，去年租金是10万，那么物业值100万；今天租金涨到11万，那么物业就值110万。此外，可能还有部分保险资金将来会持有物流地产，如果它们能接受更低的租金回报率，那么物业的市值可能进一步上涨。”

　　彭菲力判断，将租金回报加上物业升值回报，嘉民的投资回报率预期将达到12%左右。他很看好工业地产的升值，他认为在未来5-10年工业地产市场增长非常强劲。

　　2013年5月，阿里巴巴集团涉足物流，大手笔打造“菜鸟网络”，试图建造阿里自己的物流网络。彭菲力认为，阿里巴巴的加入并不认为这是挑战。恰恰相反，“他们和我们可能成为合作者。”

　　当被问及，如何对应阿里巴巴集团试图打造物流平台，彭菲力笑言：“这个事情发生之后在我脑海中第一想法就是我们出现了一个竞争对手。后来通过了解和判断之后我认为我们会成为合作者。”嘉民基金认为，银泰、复星只是做商业地产，而商业地产和工业地产业态模式不一样。“盖办公楼，只要是公司都能过来用，选址也很成熟。但打造配送中心，选址，对客户的服务都是不一样的。”

　　物流地产的租金能持续每年上涨6%吗？如果租金一直上涨，下游是否能够承受？

　　C·H·罗宾逊中国区道路运输总经理瞿宁认为，电商物流对租金成本上涨的容忍度更大一些。他们是为了提高客户满意度，实现一天三送、一天四送，几乎是不计成本。他们用客户满意度的提升从而带来的业务流量的增加来弥补物流的亏损。瞿宁认为，整个仓储能力在今后会趋于饱和，成本不会一直上涨，“这会有一个平衡点，而且我认为平衡点不会出现的太晚。”

　　IBM分销与物流行业咨询总监丁伟强认为，租金上涨对物流企业的影响是很大的，但都还扛得住：“像快递公司和零担物流都是提前两年就做规划建仓的，所以他们现在成本反映的是两年前的地价。现在没有明显感觉到压力，但是两年后可能会；像综合供应链这样的，会短期租一些仓库，仓储成本上涨就会转嫁到服务对象身上，比如宝洁公司租仓库，它自己租时租金会上涨，所以它将这块外包给物流公司时，也能接受物流公司提价。”

　　笃定电商市场

　　7月11日，嘉民集团和加拿大养老基金宣布，向嘉民中国物流基金合计增加5亿美元的股本投资，使嘉民中国物流基金的总股本投资达到15亿美元。

　　而这正是因为双方均看好中国的电商市场。

　　过去几年中，中国的电商业和快递业几乎是伴生着迅速发展，物流地产也随之水涨船高。彭菲力认为，嘉民中国物流基金的迅速扩张，跟电商业的扩张关系密切。且在未来，电商企业，甚至可能取代第三方物流公司，成为嘉民中国物流基金的第一大客户。

　　“一家国际上著名的电子商务公司的内部人士提到，尽管这家公司在中国的业务在减速，但因为基数很大，相较其他行业，每年有30%-40%的增长速度已经很大了。而相较其他国家和地区，中国电商行业这样的增长速度还是很诱人。基于此，我们还是会加大对中国的投资。”彭菲力说。

　　据彭菲力介绍，嘉民中国物流基金的客户有电商企业如唯品会（VIPS.NYSE）、第三方物流企业，如DHL和中外运；也有零售企业如拥有知名女装品牌Only和Veromoda的绫致时装有限公司（以下简称“绫致时装”）。

　　彭菲力坦言电商对公司的发展很重要：“以前几乎没有电商企业租我们的物业，最近三五年，电子商务占我们公司物业面积的比例越来越高，未来可能占到40%-50%。”而嘉民中国物流基金客户中有很多第三方物流企业，本身也是为电商企业服务。

　　据唯品会的CFO杨东皓介绍，唯品会和普洛斯等物流地产商有合作，现在用的基本都是标准仓库，鲜有定制。未来的仓库可能会更多的是自建或定制的仓库。而对于物流仓储租金上涨的问题，杨东皓说：“上涨确实有一点，但好像没有涨到6%这么多。其实线下店租金上涨得更厉害。”

　　董中浪认为普通仓库的租金上涨不多，但是今年高端仓库的上涨不止每年6%。他将电商列为推高租金的原因之一。他认为，这几年电商对高端物流仓储的需求增大。“中国原来的仓储租金便宜，品质也差。而现在像亚马逊这样的，很需要好的仓储。”在他看来，土地涨价为租金上涨的另一个原因：一是因为土地资源稀缺，二是因为物流仓储不能提供大量的税收。“现在政府对仓储用地控制更紧，不像前几年那样大量供地。”董中浪解释道。